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干选址16年、服务过星巴克、屈臣氏和苹果,女高管总结出12条必读清单 ...

SEO > 运营 > 申永祥 发布于 2017年07月17日 | 阅读(59)

干选址16年、服务过星巴克、屈臣氏和苹果,女高管总结出12条必读清单 ...

开店做生意,都知道选址的重要性。那么,到底什么才算好位置?

资深开发选址专家陈锋从事开发选址16年,服务了众多大品牌客户(星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等)。今天,就分享她的12条选址心得。

1.选址前的思考清单

选址不是孤立的事情,是为了开店盈利、品牌形象的树立打好基础,获得不断的提升。你一定要首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位。在开店之前,你还要先问自己这些问题,等都弄清楚了,再说选址的事情。

1、我的产品归类:吃,穿,住,行?

2、我的产品区别同类产品的特点是什么?

3、此产品处于市场的哪个档次?

4、我的产品价格区间是什么?

5、消费群体是谁?年龄?喜好什么?喜欢去哪购买此产品?

6、店铺形象是什么样?店名,风格,色彩,店招?

7、开在哪个城区?哪个街道?哪个购物中心?哪个社区?

8、我的销售渠道是什么?购买方式是什么?

2.拿铺不要“图便宜”

好的店址,租金高,带来好营收,租金的占比会逐步降低。差的店址,租金低,营收弱,租金的占比就会长期居高。

3.好铺位要考虑“与谁为邻”

好的店址可以提升品牌形象。这个时候就要(如何分析活跃用户和留存用户?)考虑的是“与谁为邻”。很多时候消费者会根据你的邻居是什么品牌,来判断你的品牌实力。

同时,好的店址也存在生意借力的现象,好的店址能带来的推广宣传效应,也为品牌再次扩张打好基础。

4.好铺位要“可见”

以上问题都弄清楚之后,在选址的时候,我总结出了四个原则:可见,可达,可用,可得。

可见,上看下看左看右看,很容易就可以看见。

在选择店址的时候,常常遇到单层面积小,纵深很高的商圈环境,这时候一层往往是购物中心的调性体现,大部分都很难拿到一层的位置。

那么在选择的时候,尽量选择远看能看见门店logo,或者到电梯口一扫就能看见,尽量避免很难看见的位置。

5.好铺位要“可达”

可达,很容易就能到的位置,最好直接的路线就可以到达。

比如,你的店是在路边,但是门前有个隔离带,必须走过50米外的路口绕过来,这样就是有阻碍的。

是否有阻碍?是否需要折返?路过是否可以停?这些都是考虑的要素。在非可达的店址,很容易发生客群在寻找的途中,被其他店拦截。

6.好铺位要“可用”

可用,物业条件一定要可用。

不同类型的店都有特别的物业要求:比如餐饮店的物业要求,上下水的管径是多少水压是多少百帕;如果(苹果asm:利用TTR与CVR预测其它统计信息的可行性)是用燃气,排烟燃气设备有没有?如果是用电,用电量能否达到,电压够不够?水压月供给量能达到多少?等等。

在开店之前,一定要把物业条件弄清楚,如果达不到要求,改造又是一笔费用。

7.好铺位要“可得”

可得,一定要符合政府的相关法规。

比如,房屋性质是否是商业用途,是否可以申请营业执照……

有些商铺是住宅的一层改成的,属于住宅用房。在这样的地方开店,随时都有会被停业的风险。不要相信房东的承诺,说能给你搞定。所有政府相关的法规,不要光想着靠关系。开店是有装修固定成本投入的,如果不能搞定该怎么办呢?

比如,餐厅还要有环保部门许可、卫生许可等,这些都有特别严格的规定。

比如,一定要有房产证,这是最根本的保证。尤其是二房东转让,往往坑很多。在选用二房东的店时,一定要和房东沟通,确认合同和房产证,防止欺诈。

现在在工商网上,可以查到营业执照的,房产证上有很多信息,是不是这个地址,面积多少,平面图是否一样……这些都需要确认清楚。在星巴克,专门有个职位叫产调,就是负责这类事情。

还有对于新的购物中心一定需要消防验收合格证,才是合法的。以及,有没有租赁权,租期多久。

8.酒香不怕巷子深,开在巷子里行不行?

有人说,酒香不怕巷子深,我想开在巷子里,行不行?

这些原则不是绝对的。但选址不好还特别火爆的,除非你有让顾客必须到达的理由,比如强吸客能力的IP品牌。

如果不是大品牌或是刚创业的小白,选择很隐蔽不宜到达的店址时,如果没有特别明显的特色,在没有固定粉丝用户的情况下,建议不要去冒险。

如果选择巷子里的地方,最好选择巷子里最易到达的位置。最好不要有路口分流,不然就要有明确的指示牌,或者大众点评等美食平台上有明确的指引和好的口碑,能把人引过去。

选址有时候难在哪儿?不是说选什么地方,而是在A和B两者之间选择的时候,就需要专业的测算,观察,以及经验的积累,才能选择出来。

9.如何数客流量?

接下来就是选址前的财务测算了。

有人说我没开过店,不知道店的经营是什么样的。怎么预估销售呢?就要通过客流量和捕获率来预估。

看客流量,指门前来往路过的人数。

看客流量时,如果是双向的,之间没有阻碍,都可以到达的,就是双向客流。如果中间有隔离带,那就是单向客流。

想看客流量,如何计数呢?

最简单的办法是派人去数数,但是一定要选择目标消费群体会发生消费的固定时间段。

我们做的品类都不一样,那么消费者的高峰期也不一样。有些是下班后才来,有些是分布很平均。

如果是分布很平均的消费,那么就需要测算周一,三,五,六,日,把工作日时间和周末分开来观察。同时,选择发生消费的时间段。比如咖啡,主要的高峰时间段可能是中午1点到3点,那么就要选择这个时间段,抽取15分钟,1点半到1点45的客流量。

数的时候,千万不要跳着时间数。同样的时间才有可比性。比如,这条街我看中了几个位置,一定要选择同一个时间段去数,才能比较出来。

10.如何算捕获率?

有了客流量之后,就要看捕获率,也就是进店流量除以路过的人数。

进店客流,可以参考同区域已开的店或类似的店。比如,哪家店和我很像,我和它的客层消费群很接近,观察它的销售和消费额是多少,以此来推断我的店,这样做是可以的。

最佳方案是:参考已有的店兼顾自己的数据,进行消费时段消费习惯进行分析拆解。

捕获率只能参考,即使经营同样品牌的店,但换到在不同的位置,捕获率也是有变化的。

11.如何预估销售额?

有了客流量和捕获率之后,还要做销售额预估。

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比如咖啡的客单价是45元,今天有100单,那这就是准确的销售额。

但是没开店怎么算呢?只能预估。从已开的店铺,和目标区域测算出的上述客流量和获客数比较,然后进行百分比浮动。这也可以作为销售额预估。

12.最后,再问问自己

最后,开店不是一个简单的事情。在做决策之前,一定要问自己几个问题:

1、我的店谁会来?

2、她们什么时候来?

3、她们为什么来?

4、她们可以花多少钱买单?

5、我打算花多少钱投入,即使全部赔进去?

6、我的钱可以撑多久?

7、我为什么要开这家店?

8、如果有更好的选择,我还会开这家店吗?

如果这些都能给自己一个满意的回答,那么再从头看这篇文章,为自己的店选出一个好店址吧,加油!

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来源:餐饮老板内参

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作者:陈锋,来自:餐饮老板内参

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